房价仍有上行空间 购房的春天已来临

调控成果已经显现

盐城楼市微利时代已到，

市场更健康——

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实。

在此形势下，2011年年初，房地产业还曾是一个平均行业利润率达到36%，仅次于食品、饮料之后的高利润行业。而在一年后，整个行业的高利润趋势或已被扭转。多位地产大佬承认，房地产行业高利润的时代已结束。虽然很多业内人士称房地产高利润率时代将一去不返，但另一方面，亦有业内人士表示，2011年房企利润下滑，仅仅是在楼市调控下的短期效应，与制造业和其他行业相比，房地产行业的微利时代远未真正到来，但如此发展下去，房产业的微利并非没有可能。

就盐城而言，行业内有几个基本共识，一是盐城楼市基本面仍然健康，其房价水平接近微利；二是就目前楼市发展状况看吗，盐城房价仍有上行空间。

调控下低价入市成潮流 盐城房价水平已近微利

2011年盐城市区共备案商品住房320万平方米左右，备案均价为5532元/平方米，与2010年底的备案均价5168元/平方米相比，一年上涨364元/平方米，上涨幅度为7%，远低于全国平均水平。

盐城楼市在价格备案制度调控下，许多楼盘的价格是被限住了。但实际上2011年下半年，大部分开盘楼盘都以低于备案价开盘，而且许多热销楼盘都是低于备案均价开盘，再算上开盘优惠可能部分房源已经是成本价在售了。这就不难解释，为什么去年下半年，市民的手机中充斥着，XXX元起售、X折起售的楼盘促销信息。

以盐城近期开盘在售的几大楼盘采样分析来看，其利润空间已经被压缩得很低，甚至有开发商坦言，其项目实际上已接近成本价开盘，以低价入市实现“以价换量”的可能。我们以2010年一块成交价为260万/亩的地块例，其地价为4000元/亩左右，算上2.5的容积率，其楼面平均地价也近1700元/M2左右，再加上建安成本、规划、财务、销售成本等等各项费用加起来可能就已经接近房价。开发商坦言，其实现在大家赚的都是后期开发滚动销售的钱，现阶段已经不存在暴利的情况。成本价放盘不仅是一种营销手段，更将成为一种趋势。由于市场上存量过大，近期不少项目低利润上市是营销手段也是无奈之举，这必定会成为潮流，真正推动房地产进入微利时代。
 
楼市发展基础坚实 房产发展空间仍在

盐城楼市从起步至今也就短短10年时间，发展基础坚实，总体还算是健康的。和周边城市相比我们的平均房价不算高，据了解仅高于宿迁。但盐城GDP已列江苏中游水平，在苏北仅次于徐州。按道理，房价是可以从侧面反映GDP水平的，而盐城房价与徐州相差将近一倍。从某种意义上说，盐城房价上行空间仍在。

江苏沿海大开发上升为国家战略，盐城成为江苏沿海大开发的三个中心城市之一。在这样的一个大背景下，无论是在技术、资金，还是在人才、产业上，都会得到较大地支撑，实现200万人口特大城市指日可待，楼市刚性需求也会随之极速上升。

其三，目前盐城市区住房成套率在70%左右，自住性、改善性等刚性需求比较旺盛，在住房需求比较旺盛的情况下，未来盐城房地产市场健康、良性发展的基础坚实。

对2012年楼市走向，行内游行的说法是“一冷、二稳、三回暖”，即一线城市继续冷，二线城市房产市场稳定，而三四线城市会快速回暖。一是市场发展使然，二是城镇化需求导致。像盐城这样的三线城市存有中国城镇化进程中最大的发展空间。

据2011年公布的统计数据，盐城的城市化率加快上升，城市化率已升到47.8%，略高于全国平均水平。2000年盐城城市化率仅为35.6%，“农味”浓厚。到现在城市化率已升到47.8%，大量人口进城定居就业，市区建成区已118平方公里。按照现在的城市化率，如果每年我们提高一个百分点的城市化率，未来20年还有近两百万人要进城，我们的目标是到2020年市区规划人口达到200万，这对盐城房地产市场的发展是最大的支撑。

2011年，对盐城楼房地产市场而言，核心矛盾实际上并不是置业需求不旺，大部分楼盘更多的困难是在贷款的发放上；在房价总体水平上涨的情况下，货款难度的增加使得原本就不富裕的普通购房者购房的难度更大。从宏观上分析，这主要是由于全球金融环境的恶化，在中国经济的三驾马车中，外贸出现了危机，资金或多或少的流向了中小企业，对房地产市场形成冲击。2012年中央政府只有解决了外贸问题与中小企业问题后，地产金融方面才会有所松动。一旦松动形成，市场将回升。

微利时代将来临购房者春天已到

可以预见的是，在楼市微利时代来临后，单靠一些优惠并不能吸引购房者眼球，很多企业由于发展时间短，往往不懂得楼市生存之道，盲目的开发项目，其实楼房的品质才是王道房企发展的王牌。而高品质放心房的最可靠保证莫过于值得信赖的品牌。可以预测的是2012年上半年将是盐城房企发展的最关键时刻，特别是刚入市和准备入市的本地房企，面对银行信贷收紧，利率提高以及周边楼盘挤压，将不可避免会导致销售放缓或成交下滑，一旦形成恶性循环难免会被洗牌。

或许这会类似于多年前家电市场的竞争，刚开始大家是拼资源、拼存货，谁的资金量大，资源存得多，谁就赚得多，大家都是依靠规模效应来创造更多的消费增长点多铺点，多开店，这和房产市场发展初期类似，而且那时利润都高，市场也确实让这类竞争者尝到了甜头。但进入成熟期后，家电可谓进入微利时代，一台产品的利润基本透明，刚开始大家更多的是追求产品的差异化，到中间过程拼的是品牌、品质，到最后，消费者真正实现了充分选择，可以自由选择性价比最高，最适合自己的产品。

或许我们可以用家电市场发展的模式类推房地产市场的发展趋势：真正能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企，一类是具有高品质或具有特色，配套完善，小区环境好，能以明显的差异化品质和品牌占据区域市场的房企。这种情形下，购房者的春天将来临，在竞争越来越充分的市场上，置业者选择余地越来越充分；品牌更多，选择更充分；品质更高，居住会更舒适；更重要的房价波动不会再像以前那样说涨就涨，置业者的心态也会更平和，恐怕这是大家最期待的结果。