开发商与购房者博弈2012

开发商与购房者是楼市最重要的主体。他们的想法和做法同政策一样，左右着市场的方向。在龙年楼市开春之初，听听他们的声音，可以多方把握一些方向。虽然楼市受政策影响很大，但楼市还是市场左右着发展方向。购房者和开发商作为市场供需双方，他们的战略与决策以及心理等因素，让龙年楼市的多个问题清晰起来。当然下面的文字体现的可能是部分人的想法，某些地方会有失偏颇。

问开发商

1.熬过“寒冬”，盐城楼市“春天”不会太远

相对年前所经历的楼市“寒冬”期，现在龙年开春的到来，大部分开发商明确表示松了一口气，没有年前那么压抑无望了。在采访中，绝大多数开发商坦言如果仅是受政策影响带来的成交量下滑倒不是特别严重的事，因为市场买卖肯定会出现波峰波谷，这是无法避免的。“问题的关键在于年底是传统的资金紧张期，这边成交上不来，那边工程款、工人工资等要付，银行贷款要还。原本楼市的关键词是冷淡，加上这些因素就变成严峻了。”城南某开发商分析道。

那么今年楼市的后市如何？会不会面临和去年底一样的复杂形势？对于这类问题，大多数开发商认为，今年开发商的日子虽然不会很轻松、舒适，但去年底的“煎熬”期也算告一段落了。某项目负责人表示，熬过年关，很多企业的资金链没那么紧绷了，尤其是大的品牌公司，年底往往是资金最为紧张的时候，熬过那一阶段，资金也会相对活跃起来。另一方面，虽然盐城楼市目前没有回暖迹象，但从城市发展格局和人居水平来看，盐城刚性需求依然旺盛，即使暂时被积压，也不会有太长的时间，一季度或许不会发生太大的转变，但估计二、三季度将会迎来一个小高峰。“别说房地产业不是夕阳产业，就算它是，在盐城这座年轻的城市，它还担负着很大使命。盐城楼市的春天不会太远，对此我们还是比较有信心的。”该名负责人肯定地说。

2.化被动为主动

这段时间来，有关安徽芜湖“救市”的新闻轰动了全国楼市。且不论芜湖具体的救市政策如何聪明，该政策的出台在此层面上反映了很多问题。楼市该不该救？是不是已经到了非要救市的地步？而更多市民及开发商关心的，则是芜湖的行为会不会被复制？

从省内几个城市的反应来看，芜湖的行为仍然属于个案，还不具备作为样板的高度。也就是说，开发商不应该盲目抱着政策改变或者政府出台类似救市政策的想法。而应该在2012年多在自身产品上下下工夫，等待别人帮助，不如自力更生来得更有水平。

对于购房者来说，除了价格问题，大家最关心的始终还是品质。在品质的大旗之下，物业管理、小区环境、周边配套、户型排列等问题都是购房者在选房过程中最为重视的因素。在回归理性的价格之下，什么样的产品才能吸引买房人的注意力？这个问题应该是2012年开发商必须面对的。把这个问题解决好了，销售压力等难题自然会缓解很多。与其关上门开会讨论办法，预测今年政策的走向等等，不如直接面对市场的需求，化被动为主动，用实际行动去争取客户。

3.促销虽多，但不会出现“拼跌”

“促销优惠”是近阶段楼市的热词之一。正是由于市场上大部分在售楼盘都推出了不同程度的促销，对于房价坚挺并且卖方市场持续了很长一段时间的盐城楼市来说，有些“千呼万唤始出来”，也让购房者盼降价的心里得到了一丝安慰。那么现在的促销优惠是不是以后降价的伏笔？盐城会不会像外地楼市那样打价格战，出现明显降价“以价换量”？

在采访中，几乎所有开发商都给出了否定答案。“盐城和外地城市有本质区别，楼市发展水平、面临现状以及症结所在都和那些风口浪尖的一线城市不一样，不会出现所谓的‘拼跌’。相反，我们楼市现在拼的是品质，回归本质建设的盐城房产市场相对来说要健康良性的多。”西环路某房企负责人说。

另一位负责人则表示，现在促销优惠一方面是受政策大环境及外地楼市影响，另一方面是近阶段以来，盐城市面上的新盘很多，推盘量大，面对供过于求的市场，卖方推出优惠吸引买方，这是正常营销手段。盐城楼市一直走得比较稳健，即使这几年房价有一定的上涨，但也“师出有名”，像地价、人工成本、建安成本的上涨等，所以盐城楼市的涨幅不足以支撑“拼跌”。 “调整策略，‘务实’才是硬道理。”在采访中，多家开发商表达了这样的观点。他们或是调整产品供应结构，加快刚需产品入市；或是加码商业地产，灵活多元化运作；或是打造高品质，以不变应万变等。但无论哪种，都没有降价的预示。

问购房者

1.购房者依然在买与不买之间徘徊

处于下行通道的楼市似乎让很多人又看到了下手的机会。这些天记者遇到一些想买房的朋友，他们都在问一个问题：“现在是不是可以买房子了？”

他们的不坚定是有原因的。2008年的历史教训让很多人对于出手仍然把握不透。2008年虽然没有限购、限价等调控的强力压制，但大众心理预期的低潮让全国楼市都跌入冰点。结果本该是下手大好时机的2008年，却在大家的等待中过去了。2009年楼市政策风向180度转变，爆发式的增长让很多人后悔没有早点出手。

看起来，当年的机会又一次来到了眼前。房价不再坚挺，优惠促销的活动也比比皆是，与此同时，“买涨不买跌”的心态也跟着浮出了水面。在记者采访的过程中，发现大家的心结依然没有更新，反而变本加厉，从而导致了迟疑和茫然。

专业人士曾多次建议，以自主、改善性需求为主的刚需一族应该更加理智面对市场，遇到合适的价位、合适的地段、合适的产品时，就可以选择购买。随大流的心态并不应该成为刚需族的主流意识。

2.除了品质、品牌，高性价比也很重要

对于掌握市场主动权的购房者来说什么是最重要的，很多人给出了不同的答案。有的希望房价能再低一点，有的则表示年前不降，年后就更不指望降了，所以将对房价下跌的预期转到品质的提升上去；还有一部分购房者认为，现在市场上的楼盘到处标榜自己高品质、大品牌，这些都只是一个方面，高性价比才能真正打动人心。

“我们买房人当然希望能买到品牌、品质都不错的房子，就像钱江方洲，几年前卖的时候说是品质大盘，现在人家确实做到了，赢得了很好的口碑，我同事住在那里，我们都觉得特别羡慕。现在我们家买房，也想按那个标准来选，当然在选择时，我们还会考虑价格因素，高性价比才是皆大欢喜。”在城南某楼盘案场看房的李先生说。

在该售楼处看房的另一对夫妻也赞同了这个观点。他们认为，除了现有的优惠活动外，盐城的房价应该不会再降，“与其把关注度放在盼降上，还不如精挑细选高品质产品，我们看了一圈下来，发现虽然各楼盘卖点不尽相同，但条件相当的楼盘价格都差不多，我们现在就根据我们自家情况，研究哪个楼盘对我们来说品质更好，性价比更高。”

3.不知“底”在哪，时机合适就会出手

虽然很多购房者选择观望的主要原因还是对房价下跌抱有一定期望，但具体“底”在哪里？何时出手？是不是不降不买？所有人都没有一个明确答案。很多购房者表示，即使现在是买方市场，做了一回当上帝的瘾，即使现在选择观望，也是在忐忑、焦虑中观望。

“抄底这种活，专业性太强，我们虽然抱着观望盼降的心态，但底在哪里，我们根本就不知道。所谓的抄底良机，我看我是注定把握不住咯。我现在是只要房源合适就不等了，直接下单。”首次置业的范小姐笑笑地说。

对于面临结婚的王全，今年买房是必做的功课。“不管如何，房子今年必须得买。我不能再等了，去年等了半年，房价也没降，我也算心理有点底了，估计降不到哪去。”他判断。

在北城区某楼盘看房的李先生自称半个专家，他认为，如果确实有购房需求，那么该出手时就出手。“对于现阶段房子的选择还是要基于其价值，而不是一味地认准跌。”