楼市小阳春已经让部分楼盘尝到甜头

编者按：

笔者住在城南华厦·绿城小区，当初买房子的时候也曾考虑过老城区、城西等区域的楼盘，为了离单位更近，最终选择了置业城南。那个时候聚龙湖连一滴水都没有，B支2这条公交线路听起来更像是科幻片情节。时隔四年，当初好心相劝笔者不要把房子买太远的朋友们，现在无一不赞叹笔者当年的眼光。看着南城区现在的“花容月貌”，笔者非常能够体会他们的羡慕嫉妒恨。

这么多年，南城区楼市主角的地位一直没变。上周末，华厦·绿城路对面的龙泊湾搞活动，吸引了大批业主前往。同样在人民南路上的瑞尔国际公馆也在这一轮行情中取得了不错的成绩。而楼市大腕恒大地产更是在盐城的第一次正式亮相中，就赢得了开门红。

伴随着气温的节节攀升，此前关于小阳春的论断也随之落地，并且掷地有声。以恒大名都、瑞尔国际、龙泊湾、华润等项目为代表，一些品牌度响、性价比高的楼盘，它们的吃香营造出了小阳春的局面。

不过对于市场整体而言，目前的阶段是“乍暖还寒”。对比前两年同期的销售业绩，就会发现今年的行情还是逊色不少。表面看似市场出现明显回暖迹象，但实际上房地产调控的主基调依然没变，并且在未来相当长时间内会保持。

这丝暖意的背后有着很多必然的原因，后市的发展仍有很多不确定因素存在，仅靠刚需的支撑很难改变大的方向。因此对于开发商而言，科学有序的开发节奏显得尤为重要。

刚需“撬”动楼市，部分楼盘人气旺

从国内一些权威媒体的叙述来看，一方面肯定了小阳春的事实，另一方面也指出今年的小阳春并非马力十足。如果以去年下半年到今年年初的销售业绩为参照物，那么三月份的销售确实有不少可圈可点之处。但如果以去年同期的销售业绩为参照物，就有点“原形毕露”的意思，很多市场的销售业绩均不如去年同期。尽管听起来有点小小的沮丧，但毕竟小阳春是一个好的开始。

“3月份商品住宅成交量主要集中在南城区，这个趋势一直未有过改变。其它几个区域表现也不错，只是不具备量的优势。”房管局某位负责人说道，“无论是成交面积、套数，还是成交项目的数量，南城区均占了大头。近期南城区有几家楼盘搞了活动，人气非常的旺，这说明刚性需求仍然很大，为后市的发展留下了很好的空间。”

“人很多，早上8点前就有很多人在等候，虽然之前做好了充分准备，但看到那么多客户的时候，还是有点紧张加兴奋，呵呵。”恒大名都某售楼小姐对记者说道，“中午我们统计了一下来访客流量，超过了1000人。还有很多人是从建湖、阜宁、大丰特地赶过来看我们恒大房子的。大家看后的反应都很热烈，不少客户甚至提出要订房子。公司对于这次的活动非常满意，对于盐城的购买力也更加期待了。”

与恒大同期搞活动的还有龙泊湾。当天的销售中心开业仪式上，龙泊湾提出了自己的人居理念，以及项目的周边配套与发展前景。虽然大平层的概念在盐城市场还属于新鲜事物，但爆棚的人气证明了盐城人的居住理念也在不断升级进步。

前有众多楼盘的热销，后有大牌项目的预热，刚需逐步从观望到入市，也加深了各方对此轮小阳春行情延续下去的信心与期待。

价格到位成为刚需族出手的直接因素

有人开玩笑说，如果用四个字来形容当前的楼市，肯定会是：刚需至上。因为目前阶段房地产市场的大小动作都离不开刚性需求。一些楼盘的负责人也表示，这个时候前来咨询买房事宜的十有八九都是有效客户，只要价格与服务均做到位，成功率会比平时高出很多。

据瑞尔国际公馆销售经理介绍，从3月份项目成交的主要户型结构来看，中户型仍然占据主导，小户型也颇受欢迎：90~144平方米的户型依然占据成交主力户型，超过了销售数量的六成；90平方米以下的小户型占比也接近三成，是近期上升较为明显的趋势；144平方米以上占到一成左右。

“户型的成交比例充分说明大家的购买力没有出现下降，只要双方对于房价的理解一致了，成交率是没有问题的。”该经理表示，“我们没有搞什么特价房，但我们销售的价格在这个区域、这个地段来说真的不算高。瑞尔周围不乏一些单价比我们高出近1000元/平方米的房子，所以对于很多普通家庭来讲，我们的价位具备了很强的竞争力。”

业内人士表示，价格合理不是一个绝对性的概念。网上很多人都用所谓的公式计算出所在城市的合理房价，这是非常肤浅的行为。作为一个商品，买与卖都是市场的原发行为，只要不是有价无市，就不能随便扣上泡沫的帽子。盐城的市场环境毕竟和上海、杭州、南京、温州等地的情况有很大区别。

“我们均价达到6800元/平方米，但推出的房源还是被一抢而空。没有什么特别的秘密，主要是大家对我们这个地段的价位有了充分的心理准备。”中建·城中壹号公馆某位置业顾问说道，“我们先前做过一分抽样调查，大家对项目的均价接受程度大概在七八千左右。有很多客户都表示南边不少楼盘都卖到了6000多，我们这里更应该超过这个数字。”

相对于开发商谨慎的定价措施而言，现阶段的刚需族似乎更倾向于“见好就收”。笔者在售楼处采访时，发现很多人都表示价格已经调整得差不多了，他们也不准备再继续空等下去。该出手时就出手，成为刚需一族最现实的写照。

后市供给持续加大，以价换量共识不变，盲目推盘会增大风险系数

3月的爆发，增添了对4月的猜想。相信很多开发商已看透了“以价换量”的事实。因此4月刚到，一些楼盘就已经开始了新一轮的宣传攻势。刚需的爆发才刚刚开始，谁都不愿意错过这个天赐良机。

据笔者了解，恰逢一年一度的春季房博会，从本月开始将有多个项目开盘或推出房源。其中不仅包括满足刚需族的产品，也会陆续出现满足改善性需求的大户型、花园洋房等产品，未来还将有平层别墅、低密度豪宅等高端产品出现。

业内人士指出，4月盐城楼市将迎来新一轮推盘高潮，3月份的小阳春让大家意识到只有销售进入良性循环，才能开始更进一步的工作。虽然政府再一次强调调控仍将继续，不过从市场表现可以看到，开发商也在针对市场的形势、购房者的要求在进行一系列调整与活动。

因此不论是刚需产品、改善性产品，还是高端物业从4月份开始逐步放量入市，以价换量仍然是大家不变的共识。刚需产品成交回升呈现出价跌量升的趋势，但这个曲线还能保持多久则取决于购买力与供给量的比例，或者说是刚需爆发的持续时间会有多长。

虽说业界对4月份充满期待，但也有分析人士指出，从整体看来，目前市场的增长趋势没有呈现出“报复性反弹”，也就是说后市的销售情况不容盲目乐观。多位业界人士也表示，随着刚需在3月里的大幅度爆发，4月想要延续这样的火爆，会有一定的难度。特别是随着推盘、推房量的大步上涨，满怀激情但数量有限的刚性需求很有可能会被“水军”淹没，到时候不会排除一些项目的销售进度再次出现停滞的可能。所以开发商一方面要抓住市场的机遇，但同时也要控制好节奏不能乱了阵脚。