楼市将回暖、信心重拾？

央行三年来首次降息、7折房贷利率会带来楼市成交量的变动？

虽然近三个月来，盐城楼市成交量持续飘红，“回暖”说甚嚣尘上，但在调控大势尚未出现变化的情况下，楼市现状仍然显得敏感、复杂。任何专家都难言准确的观点，但是，降息、房贷利率七折再一次刺激了人们的神经。政策市场下，降息、7折的举措更是让市场各方主体有了很大的猜想空间。

调内需、稳增长是降息主因

今年的经济工作会议中，抗通胀、稳增长一直被放在一个比较重要的位置。尤其是要实现稳增长，除了要调整结构，更要依赖扩大内需。据有关数据显示，5月CPI同比上涨3%，低于3.2%的市场预期，创下近两年来的新低，经济增长的压力不容小觑，多位专家曾预言，在这种经济形势下，国家将采取降息降准等刺激措施以稳定经济增长。

此次降息和7折利率就印证了众多经济人士的预测，业内人士认为，央行下调利率主要是基于宏观经济的考虑，对楼市影响不大，旨在通过调内需来稳定经济增长。在4、5月份疲软的经济数据背景下，温家宝总理提出“把稳增长放在更加重要的位置”，各方对未来宏观经济政策的讨论十分激烈，不过达成的基本共识是：不会出台像2008年那样的40000亿元刺激计划，不会放松对楼市调控政策，但如果经济继续下滑，不排除楼市政策松动的可能性，毕竟房地产业的支柱性从未改变。

此次降息被很多人认为是释放楼市政策将要放松的信号，从这个层面上来讲，信号的作用要比降息本身带来的影响更大。

7折利率尚无踪影，但房贷利率下调预期肯定会影响楼市

虽然央行、银监会双双澄清，重提“7折”是明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，仍保持基准利率的0.7倍，并非规定首套房贷利率最低可七折，但此举已引发市场各方对房贷松绑乃至楼市调控放松的无限遐想。

目前盐城楼市7折利率尚无踪影，其预期却在无形中影　　响楼市，影响购房心理。毕竟无论是出于“稳增长”之需，还是楼市自身运行规律使然，刚性需求释放势在必行，刚需“小阳春”持续至今已说明了一些问题。

纵观房贷利率升降节点，2008年年底金融危机，楼市陷入低谷，为刺激消费，房贷7折利率始出；2010年上半年楼市进入调控期，各银行取消7折优惠；2011年，首套房贷利率上浮更成为一种常态。现在重申“7折”，虽未成型，却不难引发购房者对利率下调的预期，对购房者心理影响大于实际作用。

就在5月底的时候，有消息说工商银行要在全国范围内取消利率优惠，笔者身边的两个朋友忙不迭地交了首付，就为赶上8.5折利率优惠的末班车。若真是7折利率，可想而知会在楼市引起多大的反响。

除了购房者，降息和7折利率对于目前资金链普遍紧张的房企来说，无疑是个利好消息。“虽然贷款利率仅下调0.25个百分点，对房企融资的影响有限，但对房地产市场是一个利好。”绿地商务城销售经理表示，他认为房地产是资金密集型行业，降息等于全面降低融资成本，此外，个贷成本降低，能刺激购房需求。

降息0.25%、7折利率刺激购房者，售楼处人气增三成

笔者近日走访发现，市区不少售楼处人气很旺，据龙泊湾工作人员介绍，6月以来，售楼处来访量至少增加了三成，尽管在成交上还没有直接体现，但购房者心理预期开始转好，出手买房的意愿明显增强。

此次降息后，5年期以上贷款利率由7.05%下调至6.80%，房贷一族还贷压力明显减轻。银行的工作人员给笔者算了一笔账，拿贷款50万元，30年期为例。按照利率7.05%来算，每个月需要还3343.32元，调整为6.8%后，每个月只需还3259.63元，一个月能省83.69元，30年则能省30132.22元。若是再算上房贷利率优惠，省下来的钱足以买一辆私家车。“7折”没影，即使我们按8折计算，每个月只需还2820.15元，少还532.17元”。30年下来，购房者比调整前7.05%的执行利率，能省158206.91元，根据现行利率6.8%来算，打八折和不打折的总还款金额少了近13万元，降息+八折能省近16万元。

对此，中南世纪城营销总监认为，对购房者来说，降息直接带来的是月供的降低，但是在目前市场已经逐渐复苏的情况下，对购房者特别是刚需购房者的心理影响将超过减少月供的影响。“因为购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在中国楼市一直是政策市，影响房价的主要是经济调控政策，调控政策中影响力最大的则是信贷政策及利率水平，它们可以说是房地产市场的风向标，今年的信贷政策相比去年已经有了明显的松动。”

楼市全面回暖还早，开发商仍需跑量

央行启动货币手段，是为了应对当前经济下滑的态势。对于高度依赖资金的房地产而言，此项微调利好明显。加上盐城楼市成交量连续三个月持续增长，一时间，楼市回暖说似乎找到了有力的支撑。而降息和7折利率消息一出，地产股更是推波助澜，一路上涨，且创下阶段性反弹新高。

诱惑已切切实实地摆在了眼前。然而，同样是利好消息，开发商和购房者却要三思而行。对于购房者而言，有合适自己的房源自可趁机出手，而对于开发商来说，却不能盲目跟进。

在当前的市场形势下，跑量依然是开发商的重中之重。一是目前盐城楼市项目多、产品多，像近期开盘的恒大名都、龙泊湾、太和名苑、仁丰·双元居，即将开盘的港龙·华侨城、五洲国际广场等，再加上老盘新开，一些楼盘在“小阳春”里尝到了甜头，加推房源，这就使得竞争更加激烈；二是当前市场上仍有不少存量房，要消化这些量，需要一定的过程；三是购房者随着楼市这些年的跌宕起伏，已经越来越成熟、理智，买房子就像买白菜的时代已经过去，政策的风吹草动虽能影响购房心理却也不至于盲目冲动。

因此，要赢得市场稳步发展，开发商依然要在品质上加码，也要继续遵循上半年的“跑量”宗旨，有节奏的放量，切不可盲目跟进和坐地起价。

房价趋稳，降息后难降房价，但大幅反弹可能性同样不大

今年开春以来，盐城楼市逐步走出低谷，成交量攀升，虽然外地楼市“以价换量”频现报纸网络，但盐城楼市以优惠促销为主，并没有明显下降。到近两个月，下行的动力也随之减弱。据笔者了解，随着市场环境的“微调”，房产交易议价空间缩小，卖家的心理价位也有所抬升。

对购房者而言，降息的举动可能会被理解为政策的转向，市场观望的气氛会再次降低，预计入市的购房者数量会延续3～5月的趋势继续增加。同时，降息也增加了购房者的购买力，6月的市场成交量预计将继续上升。

成交量的提升是否会拉动房价上涨？对此，华润·橡树湾的销售经理表示，目前还是买方市场，刚需购买者向来对价格更敏感，开发商借机涨价的情况还是不太会出现。

恒大名都的案场负责人则认为，降息会对楼市成交量产生正面影响，但调控政策并没有丝毫放松的迹象，成交量一时间很难冲上去，楼市出现2009年反弹的可能性也不大。他指出，房地产企业应适时调整产品结构，增加刚需产品则更为有利。

同时降息也意味着房价下跌越来越不现实。其一，降息意味着购房成本降低，会刺激购房者入市；其二，房企融资成本在下降，结合之前的降存准率，房企资金紧张趋势正在缓和；其三，降息对开发商是利好，而购房者则担忧市场反弹，市场信心此消彼长，房价下降的心理预期正在消失。

还需要注意的是，降息跟房价从来都关系密切。从2002年到现在，中国楼市经历了三次降息周期，而前两次降息也恰好是房价暴涨的两个时期。政策表态虽然阴云密布，但实质上的政策利好则是不断传来，楼市销售回暖是不争的事实，以此判断，大降则再无可能。

目前一些一线楼市，抄底价频频冒头，降息政策加大了楼市和房价企稳的可能性，市场信心的重拾可能会使得降价措施停摆，对于购房者而言，考验眼光和魄力的时候又到了。