标普：房企没那么悲观 下半年房价降幅低于5%

中国楼市销售数据回暖，国际评级机构标准普尔对中国房企资金压力的担忧随之略有缓解。

8月13日，标普发布报告称，中国房地产业正出现企稳迹象，近几个月来运营和信用状况在改善，该机构对今年房地产业的展望“正变得不那么悲观”。

在这份题为《中国房地产开发商——投资者最关心的十大问题》的报告中，标普同时写道，由于库存高企，房地产价格仍面临一些压力。标普预计，今年下半年房价降幅低于5%。

虽然销售回暖缓解了担忧，但标普对中国大部分房地产开发商的评级展望仍属负面。

标普强调，该机构针对中国房地产行业的评级趋势，以及大部分开发商的评级展望仍属负面。另一国际评级机构穆迪7月底也曾表示，继续维持对中国房地产行业的负面展望。这意味着中国房地产业的信用评级可能随时遭下调，为开发商的海外发债行动蒙上阴影。

今年初，中国开发商面临流动性趋弱和未来12个月到期债务创历史高位的境况。穆迪和标普随后于5月下旬一致唱空中国房地产业。标普当时说，“今年将会是考验逾8万家中国开发商生存能力的一年。”

未来6-12个月

可能会有正面评级行动

标普在最新公布的报告中称，中国住宅市场在经历了一段时期的困难后，似乎正趋于稳定。今年二季度，物业销售改善，且这一有利趋势还在持续。

沪上一位开发商直言，上半年是一个缓冲阶段，销售回暖救了不少人的命，缓了一口气。

这和多家龙头房企公布的半年业绩数据颇为契合。今年1-6月，中海营业收入为252.8亿港元，同比增长10%；净利润同比上升17.7%至83.8亿港元。同期，万科实现营业收入307.2亿元人民币，净利润为37.3亿元人民币（1元人民币约合1.2191港元），同比分别增长53.7%和25.1%。

标普称，未来6-12个月，可能会有少数正面评级行动。标普给出的理由之一是，一些开发商的物业销售优于预期。另一个理由是，一些开发商则通过资产出售或对海外到期债务实施再融资缓减了流动性压力。

标普还称，相比年初，住房抵押贷款信贷额度较为宽松，但银行对房企借款仍谨慎。有实力的大型房企继续获得较充足的信贷，而风险较高的小型开发商融资则依旧困难。

中小房企欲赴港上市

必须指出的是，标普悲观情绪的缓解程度仍非常有限。

标普称，由于库存高企，房地产价格仍面临一些压力。开发商可能继续降价以出清库存，但降幅会缩小。标普预计，今年下半年房价降幅将低于5%。

符蓓说，下降的价格意味着，未来一到两年内所有开发商的利润率将下降。2012和2013年，随着开发商确认过去12个月疲弱的物业销售以及利润率下降的事实，多数开发商的信用比率将削弱。

沪上一开发商认为，把销售速度放慢30%都没关系，要保利润做好产品。目前房企需要补充的东西有两样，水分和矿物质，即现金流、产品的品质及配套，“后面怎么样，要有耐心。”

标普对于开发商处于高位的到期债务的担忧仍未缓解。该机构担心，财务上较弱的开发商面临违约风险。

标普在5月的报告中称，该机构评级的30家内地开发商中，截至去年底时，于一年内到期的债务按年增加57%，至1560亿元；同时现金却减少12%，至1760亿元。

信贷和债券渠道不畅，内地房企伺机赴港上市的消息频传。有港媒昨日报道称，投行界估计，业界手上有逾10只内地房地产股票寻机在港上市，大都是中小型；大型内地房企则在港觅壳，其中包括金地。

“激进购地房企 信用状况难改善”

对于部分开发商加速拿地之举，标普同样担忧。

“类似于2009年-2010年的高价拿地热潮若重演，在市场反弹出现停滞的情况下，开发商的流动性可能会削弱。”标普在13日的报告中预警，开发商激进的购地行为，将令他们很难大幅改善杠杆水平和信用比率。

在标普看来，购地动作较为激进的开发商包括恒大地产、龙湖地产、佳兆业和融创中国。

但部分资金实力强大的开发商，似乎并不这么看。

一手握100亿元拿地预算的央企开发商称，下半年仍要积极拿地，把握好节奏。

“虽然我们的购地预算大，但要求高，要拿市中心区域的地块。所以，一块地可能就要几十亿。100亿买不了几块。而且这是全国的总预算，区域公司都要选最好的地。”该开发商说，成交回暖让大部分开发商都缓了一口气。

“7月往后，看房的人没开盘的时候多，但购买意愿很强烈。”沪上某高价楼盘营销总监透露，接下来该楼盘还将采用中介分销，加速销售。

这位营销总监断言，下半年楼市会比上半年好，“现在开发贷没去年下半年那么紧，货币环境越来越宽松。”

但另一开发商则担心，调控导致房地产行业的拖欠款情况加剧，整体资金回笼速度减慢。该开发商透露，部分龙头房企的上半年销售额中，有不少是从去年底预售额中结算而来，个别房企结算的资金高达百亿元。