盐城商业格局或面临重新洗牌 社区商业正在崛起

7月份，集云·文泽府邸的乐天玛特商铺盛大开盘!而在一周前盐城五洲国际广场刚华丽开业，星巴克、哈根达斯、必胜客、面包新语、黄记煌、屈臣氏等店强势登陆五洲，一时间五洲国际广场成为盐城商业大都会。今年下半年，建军路地下商业街、财富港也相继开门迎客。面对越来越庞大的商业体，有网友表示出了“供过于求”的担心，甚至还提出了“过剩论”：盐城就这么大，如此多的商业体是不是太多了？

据不完全统计，仅市中心就有五洲国际广场、飞驰国际、商业大厦、同曦鸣城、建军路地下商业街、先锋岛国际广场、盐阜人民商场、金鹰、铜马广场、浠沧商业街、中茵海华等主题商城；城南有金鹰天地广场、财富港、宝龙城市广场、盐城凤凰文化广场、紫薇国际广场、中远世纪广场、 中南世纪城、金融城；城北有盐城义乌国际商贸城 、明珠世贸商城、五金机电城、奥华国际家居生活广场、沿海国际灯饰城。此外还有各个城区还有大量综合体，如绿地商务城、集云·文泽府邸、盐城涌鑫中心等。细数下来，有近30个。如果加上各种商业街，盐城所有的总商业项目将更加庞大。

商业格局或面临重新洗牌

一般来说，购物中心至少相距10-15公里。但从现在而言，市中心商业大厦、盐阜人民商场、铜马广场、建军路地下商业街、金鹰，相距远不到这个距离，市中心商圈将进一步升级。市中心外围，金鹰天地广场、财富港、盐城凤凰文化广场、紫薇国际广场、中远世纪广场、中南世纪城正在火热的建设打造中，业内人士预计，盐城商业格局预计在明年至后年应该就会尘埃落定。

有业内人士表示，一般来说，一个城市综合体辐射人口基数可达到35万。根据《江苏省2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，盐城常住人口达到726万，以此折算成综合体数量，应该近20个。

城市应有的商业量究竟是多少，盐城是多了还是少了？对于这个问题，业内人士都认为应该往未来看。未来城市发展规模，人口发展计划，一系列医疗、教育、文化等的配套是多少？只有回答完这些问题，才能大致回答盐城是否能消化掉这么多商业。而不应只站在本地常住人口的角度考虑，要考虑未来城市的发展和农村城镇化进程。有人分析指出，上世纪七八十年代，上海商业主要集中于三街一场（南京路、淮海路、四川北路、豫园商场），呈现带状分布。但在地铁建造后，零售商业布局呈现多中心分散的发展趋势。而盐城的发展现状根本没有地铁项目，现在更不会因为由于地铁商业而形成地铁商圈，只能说更多的商业综合体在经过磨合和发展后找到了自己的位置。

此外，商业“过剩论”还应该考虑一个因素，就是旅游。常去北京、上海等地的陈先生对此印象深刻：北京堪称购物天堂，虽然商场多、租金贵，但是并没有人担忧商业过剩，因为有大量旅游消费在支撑。换句话说，如果盐城的商业能够产生规模效应，将商圈做大做强，辐射到其他城市，那么现有的商业体量要消化也未必困难。

社区商业正在崛起

然而，就眼下来说，大量购物中心的投运必将使盐城的商业竞争进入白热化阶段。即使是城中，也有很多空置铺位。建军路地下商业街也迟迟未开业，有业内人士透露或许也是招商原因。

不仅是盐城，目前全国多个地方的商业地产呈现井喷状态，不少已开业的商业综合体经营情况并不理想。过去，城市综合体的广告以及流传的成功关键要素是“地段”，地理位置决定一切。然而，随着市场竞争的白热化，最关键的要素已经变成“定位”。而定位由什么决定？自然是品牌。“商场、购物中心间的竞争，其实就是品牌的竞争，”某商场管理人员告诉记者，目前商场间的竞争非常残酷。尤其是各个商场的一楼更是商场档次的象征，有限的大牌都是各家的争夺对象。而如此多的综合体、购物中心开业，品牌重复度也会大大提高，造成同质化竞争。另外，每个购物中心基本都有大卖场，大卖场之间也是一场激烈竞争。

另一方面，盐城社区商业正以不可忽视的速度崛起。汇景新城的大润发、城南新区的华润苏果等。随着社区商业规划的逐步完善，宝龙城市广场、绿地商务城等城市综合体逐渐成为社区商业发展的重要载体。业内认为，社区商业适度集中配套，有利于聚集人气，形成规模经营效应，使商业配套更为合理。但不可忽视的是，社区商业的崛起，正在分流核心商圈的人流量。

目前盐城已经有多个商圈：建军路商圈、城北物流商圈、盐渎商圈……其中最引人注目的还是建军路商圈。不过也有业内人士指出，打造城市商圈应该有专业的商业规划。商圈是需要经营的，要形成一个商圈，不能仅仅依靠单店，单店即使其体量再大也难以独木成舟。