房价拐点出现三信号 政策方仍有“弹药”

房市调控雷声不断，房价下跌看似雨点不大，实则暗潮涌动。近期出现的一系列信息尤其让房价拐点显现，房价大规模调整的步伐近了。

首先是房价先行指标纷纷回落。尽管表面上看，房价下降仍不明显，统计局数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%。但房价的几个敏感的先行指标已经出现了明显回落。

例如住房成交量一般领先于房价6个月左右。5月份，商品房销售面积回落至2009年5月份的水平，同比下降3%，环比降16%。70个大中城市房价同比涨12.4%，拐点可能出现；环比涨0.2%，是去年4月来最低涨幅。成交量在去年底已出现拐点，并且5月下降加快，呈现同比负增长，这导致房价拐点或已悄然降临，也就是房地产下行周期开始。

再如二手房价格表现一般领先于一手房一到三个月的时间，甚至更长。最新公布的5月份北京二手房运行数据，5月二手住宅成交均价为12661元/平方米，比4月下降2577元/平方米，为去年以来最大降幅。二手房对市场的反应更加敏感，会提前反映市场的冷暖，因此一手房也将进入大规模降价周期。

其次，政策方仍有弹药。近日住建部官员王珏林表示，“本次调控不同于以往的几次调控，不会半途而废”。他称，“中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备。今年GDP的目标是8%，一季度GDP已达到11.9%。4万亿的投资是分两年进行的，去年投了一半，今年还有一半，投资和消费的带动效应今年将继续发挥作用。从这能看出，中央已经为调控预留了很大的空间。”从这里可以看出的是，上方为房价的下跌同样准备了足够空间。

第三，开发商护盘行为开始松动。寒流初来的时候，开发商往往是政策目标的“反方”，他们往往进行集体性的政策博弈，例如暂时结成同盟“生扛”，不降房价。但随着成交萎缩，“生扛”的代价会越来越大。目前全国一线城市的“库存住房”指标再度突破20万套“大关”，据统计2008年市场大规模的价格调整恰恰发生在一线城市库存总量在28万-30万套的区间。生扛的结果意味着现金流断流和房子窝在手里的风险，与其被动降价，不如争取主动，开发商多头联盟的松动，会使开发商也反过来变成降价的推动者。有意思的是，一向主张高房价是大势所趋的“任大炮”开始建议开发商控制房价了。任志强透露他不久前在中城联盟内部建议房企“响应政府调控政策的号召倡议，在房价上涨过快、房价过高的城市适度地控制房价”。微观层的转向再次证明拐点出现。