“新国十条”背景下盐城市区房价走势分析

4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为房地产调控“新国十条”，堪称史上最严厉的房地产调控大幕由此拉开。截至7月25日，“新国十条”出台整整100天。当前，人们尤为关注调控的效果特别是房价的走势，房价的涨跌牵动着社会各方的神经。笔者拟就“新国十条”背景下市区房价走势略述己见。

 一、“新国十条”实施以来房价未见下跌

盐城作为三线城市，楼市受宏观调控的影响相对滞后，但随着时间的推移，影响也渐渐显现出来，主要表现为市场重现观望气氛，购房者谨慎出手，开发商也放缓推盘，进入六、七月份，成交量出现了萎缩。尽管消费者对房价下跌的预期增强，但市区房价依然十分坚挺，没有出现实质性降价现象，少部分楼盘房价甚至逆势上涨。5月底，市区施教区调整方案在媒体公示后，名校施教区内的房价上涨尤为明显。

二、房价未跌之原因

“新国十条”实施以来，购房者热切期盼房价出现拐点，然而事与愿违，部分一线城市房价下跌被传为“假摔”，许多二三线城市房价不跌反涨。那么，究竟是什么原因阻滞了房价下跌呢？从盐城情况来看，笔者以为主要有以下四个方面。

（1）市场需求依然旺盛

从自住性需求来看，近年来，盐城城市化、城镇化和城乡一体化不断加快，周边人口不断向市区集聚，工业化、新型产业带来的外来务工人员和新就业人员不断增加，经济发展和富民战略使人民群众对居住需求不断提高，新区建设和旧城改造力度不断加大，市区的住房需求也随之增加。从投资性需求来看，当前，钱存银行面临着贬值的风险，房地产依然是公众保值增值首选的投资产品，只要有足够的钱，人们还是乐于把钱投向以房地产为主的固定资产。从投机性需求来看，市区楼市成交量中炒房比例十分有限，笔者在部分楼盘调研得知，在“新国十条”出台前，一般楼盘炒房的比例仅占10％左右，就是炒房行为在新政出台后全部受到遏制，市场也不会受到太大的影响。

（2）调控政策效果欠佳

从本意上讲，政府希望房地产平稳发展，不希望它过热或过冷，但要把握好这个度很难。政府出台的政策常常跟不上市场节奏，有时调控力度太小起不到作用，有时力度太大引发整个经济低迷，政府反过来又要出台刺激房地产的政策。从以往几轮楼市调控经验来看，房价每一次下跌之后都产生了报复性反弹，2009年楼市的疯狂尤以为甚，这让很多投资者在历次调控中尝到了甜头，也让许多购房者心有余悸。所以，“新国十条”虽然在一定程度上改变了购房者的心理预期，但鉴于以往“教训”，大多购房者对此轮调控效果表示怀疑，普遍认为房价就是暂时跌了以后还会“跳涨”，买房还是越早越好。

（3）开发成本不断增加

近年来，开发商除了税费的成本相对保持稳定以外，土地成本和建筑成本都在不断增加。2009年房价的上涨同时拉动了地价的上涨，而不断高涨的地价反过来又导致房价的不断攀升，可想而知，开发商在2009年付出的高昂地价必将在今后几年用更高的房价予以回收。同时，建材和人工费用大涨也是不争的事实。在北京、上海等大城市，由于房价高达几万元每平方米，相对而言建材和人工成本对房价的影响就不是很大，但对于房价在每平方3000-5000元的中小城市来说，建材和人工成本约占到房价的一半，建筑成本的上升必然要推动房价上涨。再者，在激烈的市场竞争中，开发商也不得不提升产品的品质以提升竞争力，而品质的提升便要增加开发的成本，房价也自然相应提高了。

（4）开发商追求高利润

从当前宏观调控形势来看，开发商降价可能更有利于房地产行业的发展，但开发商总是乐于追求高额利润，降价是开发商最不愿采取的下下策，有评论者戏言，“降价好比要开发商在自己身上割肉”。况且，很多开发商去年赚得盆满钵溢，“手中有粮心不慌”，在资金流紧缩达到临界状态之前，他们没有降价销售的动力。因此，当前，许多开发商宁愿拖延领取预售证的时间，冒一定的风险，也不轻易降价。

三、未来房价走势

（一）从近期来看，房价平稳是主基调

只要国家宏观调控政策不发生转向，随着调控的深入，去年新开工项目将陆续推向市场，下半年供应量会明显增加，市场供不应求的局面将发生改变，房价不会大幅上涨。况且，市政府出台的房价备案制度在此轮调控中也发挥了较大的作用，部分热点楼盘的房价已经得到了合理的控制。细心观察市场的人士应该看到，当前部分热点楼盘的二手房价格已远远超过了新盘的开盘价格，这意味着若是政府放松价格管理，房价短期内就可能出现强力反弹。因此，不排除个别楼盘不堪调控压力适当下调房价的可能，但市区大多楼盘房价下跌的可能性不大。

（二）从长远来看，房价仍有较大的上涨空间

“十二五”时期，促进经济平稳较快发展仍然是国家的首要任务，国家将加快推进工业化、城镇化，这将为城市发展提供巨大的市场空间。“十二五”时期，盐城有着“长三角一体化”和“沿海开发”两大国家级战略双重叠加的优势，未来五年将是盐城城市化和城市现代化的重要发展时期。江苏沿海开发规划明确，要把盐城建设成为我国沿海地区现代化工商城市，和谐宜居的海滨生态城市和湿地生态旅游城市，到2020年，建成经济实力较强的特大城市。按照特大城市的定位，市区人口将达到200万人。按照盐城市实施江苏沿海开发战略，近期要构建由盐城市区、大丰市区组成的盐城都市区，将其作为盐城沿海开发的关键战略点，推动盐城都市区的进一步发育壮大，形成120万人的盐城都市区。目前，盐城城市建设正如火如荼，江苏第二、江北首条BRT已投入使用，第二条BRT和“田”字型快速交通系统正在建设，沿海高铁、盐徐铁路即将开工，城南医院、体育中心、广播电视塔、城南图书馆、科教新城、盐龙湖等一批特大项目已全面铺开。仅在2010年，市区实施城市建设重点项目就有103个，年投资达200个亿。预计未来五年，盐城城市建设将迎来一个高速发展的时期。所以，无论是从全国形势，还是从盐城区域发展和城市建设看，“十二五”期间，盐城房地产业将面临着许多良好的机遇，存在巨大的发展空间，房价上涨势在必然。