盐城“老城区” 特大城市发展的支撑点

老城区在大市区极速扩张的进程中已经变成以商业为主的生活板块。金鹰的启用是老城区商业优化的转折点；先锋岛板块是盐城最大的商业综合体，各项改造工程的加速建设，让我们看到老城区在特大城市发展蓝图中拥有着不可替代的重要地位。

老城区在特大城市发展中所起的作用是无法替代的，它是人气最旺的板块，是一个真正的商业中心，是盐城跻身沿海中心特大城市的商业基础，是城市的形象，是城市快速发展的重要支撑点。

曾几何时，老城区似乎已经被老百姓从传统的居住小区概念中所淡忘，商业模式过于传统、交通繁杂，除了相对优越的教育资源，貌似其它居住小区应有的配套都相对滞后。但今天再看老城区，当我们把一张张精美的项目效果图放入老城区的整体规划中，我们不得不承认，老城区的发展蓝图已经能够明晰的展现在人们的脑海中。

（建军路胜利剧场地段改造效果图）

老城区蓄势已久，在南城区和盐渎板块逐渐成型的时候，老城区正逐步彰显出其真正的面孔。老城区，城虽老，但“心”不老，它正在将其更年轻、更时尚、更成熟的一面缓慢展现在世人眼前。可以预见，5年后的建军路，不敢说赶超类似南京新街口一样的城市中心，但必定会拥有同样档次、同样奢华的定位及口碑。

城市的发展是一个漫长的过程，从最初的规划蓝图到前景展望再到形成最基本的框架，最后才是对框架进行科学有序的填充。而框架要稳固就要有个支撑点，在特大城市的版图上，这个支撑点就是老城区。

老城区虽然不像南城区那样拥有充足的后备土地资源去扩张，但随着旧城改造步伐、商业优化进程的加快，老城区依然是这个城市非常重要亦是不可替代的商业、生活板块。

老城区这几年一直很低调，房产开发的风头都被盐渎板块和南城区板块所抢。很长一段时间老城区住宅市场都一直缺乏置业奋点，没有大盘引领，没有高档项目支撑，没有成为全市房价的风向标。但老城区依然是很多购房者的首选区域，这里的配套显然还是比其他区域更加成熟齐全，交通更便利，房子也更加保值。

进入2010年，老城区的改造真正从规划提到实际落实中，BRT的投入使用、各条道路的加速改造、拆迁工程的加速进行，这些工程已经让人们能够看到5年后老城区的“新颜”。

但老城区相比较其他几个板块拥有着不可复制的爆发力，从市政规划看老城区，人民商场地块、老盐阜宾馆地块、新华书店至新西门地块、剧场路地块等等，这些新项目的规划落实也预示老城区的商业版图正式拉开，人们对老城区的认识也上了一个新的台阶，等这些项目的启用，老城区将爆发其真正的实力，将真正成为特大城市发展的中流砥柱。

（先锋岛规划图）

老城区，新项目会不会重蹈覆辙？

城市的发展是一个循序渐进的过程，我们无法肯定在这一过程中每一个步骤都是亮点。作为一个房地产开发企业，在盐城这类快速发展的城市中，应该考虑的是如何努力成为亮点，如何负起应有的责任。

地段好是高房价最根本的前提，也是房产能够增值的首要条件，也已被老百姓所认知、接受。但我们应该认真考虑一个问题，是不是所有地段好的房子都值那么高的价格？是否地段好就是好房子？

好房子是个概念性词汇，只有相对没有绝对。像解放路上的金色家园和怡景花园城，项目刚开发的时候一直被市民炒的火热，争相买房，这么好的地段谁都不想错过。但谁也没有料到的是昔日的热点小区却成为了评判房子好坏的负面教材。金色家园是要绿化没绿化，要景观没景观，前两年还因为商铺问题被业主们刷了“红笔”；怡景花园城可怜的人均绿化率加上单调的景观设施让人咂舌，还有物业私自转让业主的公摊面积。这些看上去似乎对居住并不会产生太大的影响，但究其本质，开发商的责任心在哪里？星级物业的“星”是如何评出的？

这两个项目只是小的典型，现在仍有很多开发商将地段优势炒的火热。“项目地段好就应该卖高价”，这种概念看上去合理，实际上也是不负责任的说法。项目的价值应该是综合品质，地段、配套、小区内部环境、物业服务等都是必须的因素，而且都是相对平等的，如果任意突出其中某一项，那我们是否可以认为项目其他方面都不怎么样。

像解放路上某在建楼盘，近来“地段好”的呼声一直很高，我们不可否认的是这一品牌企业能够为城市建设出一个精美的小区，但有了前车之鉴，我们也不能不担忧该项目最后也会像前面两个小区那样，开发商赚了钱就立马走人，只留下一个“除了业主还是业主”的小区。

地段决定价值 重新认识老城区的区位价值

“地段好，价就高”这似乎是地产业恒古不变的定理。老城区是传统概念中地段最好、配套最完善的板块，但却没有类似一二线城市中心那样能够引领全局的房价。

究其原因，首先是“重点向南”的战略规划将人们的目光都拉向城南板块，愈来愈多的开发商转战南城，老城区地段的“好”相对南城不再那么明显。

其次，老城区房源的选择余地少，区域内竞争的激烈程度相比南城板块较弱，项目很难在竞争中凸显其优势所在。

再次，按常理说，老城区这么好的地段应该有能够与之相匹配的高档次、高品位小区来衬托其价值所在。但惟独有那么几家不负责任的开发企业，影响了整个老城区的住宅项目在老百姓心中的形象。

总结这三个原因，或许大家都认为老城区的房子不再有想象中那么好；但我们无法否认的是，老城区依然有着以“诚信为本”的开发企业，在为老城区的发展担负其应有的责任。

但当我们看到老城区弊端的时候，更应该看重的是老城区的优势，其无法替代的发展远景。

当感性认识上升至理性认识时，才能看到事物的本质。看完老城区的弊端，我们再来看老城区更为值得关注的一面。作为城市中心，老城区一直都是人气最旺的区域，从中茵海华广场到金鹰，这是盐城人消费的必去之地。但再看今年的老城区，新项目的落实及动工为老城区注入了新的活力。商业配套更加完善，业态更加丰富，老城区将是一个真正意义上的CBD，它将爆发出其蓄势已久的潜力。