关于盐城政府出台“房价备案制”浅析

2010年4月22日，盐城市政府宣布了市区商品房实行价格备案制度以抑制房价过快上涨该制度的出台在当前国家对房价进行宏观调控的背景下尤其是近期一系列所谓精确打击房价的背景下出台可谓十分迅速也非常及时，作为一个三线城市，盐城的普通商品住房价格（不含保障性住房）2009年12月份的均价为4083元，同比增长36.75%，在这种涨势迅猛的情况下出台房价备案政策无疑对稳定商品房市场经济秩序健全和完善房地产价格管理机制，具有非常深远和重要的意义。但同时，笔者在仔细该细则后发现其中有一些做法值得商酌和探讨：

一、该制度规定房地产开发企业需填写商品房成本核算表，那么房价核算的主体是开发商，作为以利润最大化原则的受益者，开发商调控成本的主动性和自觉性自然大打折扣，而且对于房价成本的组成和上限政府并没有作出明确规定，故而很容易使开发企业通过虚报成本的方式来钻政策的空子，在此环节政府不是审核而是备案，备而不审的体制很容易形同虚设。

二、根据该政策商品房实行价格备案制度以后，房地产商推出的楼盘价格不得突破现有楼盘价格。但在盐城某高档住宅小区，2009年4月份的均价是3569元，而2010年4月份的均价是4678元，同比增加了1109元。在国家税费政策、原材料和人工工资并未发生较大波动的情况下出现如此涨幅是极不正常的，因此现行的房价实际是已经处于一个虚火高旺的状态。因此不突破现行房价备案，不能从根本上抑制房价的上涨，更谈不上拧干房价中的水分。

三、据称该细则将实行鼓励和控制相结合的差别化政策，事实上决定房价的综合因素很多，多数购房者无外乎主要关注地段、房型、价格等几个方面，除此之外建筑立面效果、小区绿化率、容积率、物业管理水平均是有待考量的范畴，这些对于楼盘品质的提升和综合竞争力的增强具有相当重要的意义，单凭物价部门一个部门的备案来实现对不同品质的衡量和控制，显然有点力不从心和捉襟见肘。

归根结底，房价备案仅仅只能在一定程度上缓解和维持现行高位，真正房价走向正轨，还需要通过加大税费改革和改善供需来实现。