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小产权房实际上就是没产权房，没有取得国有土地使用证和商品房预售许可证，和商品房有很多区别：
1、房管局备案
小产权房因为没有合法手续，不会在房管局备案，存在发生一房两卖的可能；
业主在买商品房的时候，会和开发商签订商品房买卖合同，并且在房管局备案。
2、银行金融
小产权房购买时不能银行贷款，将来也不能用以银行抵押贷款；
商品房可以在银行房贷按揭，按照金融政策20%或者30%首付买房。
3、公积金贷款
小产权房不能申请公积金贷款；
商品房可以申请公积金贷款，利率非常低。
4、拆迁补偿
按照广州最新出的政策，小产权房拆迁不予赔偿；
商品房如遇到拆迁，会按照相关法律法规进行赔偿。
不仅如此，小产权房一般都是农村集体土地上建设，业主多为本村人，素质参差不齐；小产权房房屋质量没有保障，维权难；如果买的是小产权期房，甚至有可能烂尾，房财两空……
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