纠结的购房者 买or等 买了怕跌等了怕涨

买or等 买了怕跌等了怕涨！何时抄底是否时宜？

2012年已过近半，楼市调控效果初显——2012年上半年的商品房价格，已经创下了3年来的新低。在经历了近两年的成交寒流后，今年5月份岛城楼市的“集体放价潮”，让刚需购房闸门微微开启。然而，与迫切的购房需求总量相比 ，5月份的成交量只不过是九牛一毛，刚需的心理价位与房价的底限、购房者的坚守与开发商的忍痛不舍割爱仍是最大的博弈。

然而随着6月8日基准利率的下调，处于敏感期的楼市不平静起来。一方面，购房者迎来了久违的按揭成本降低利好，另一方面也有部分购房者又开始担忧了：开发商的资金链得到缓释后是否会再坐地起价？于是有人打算此时出手。也有一部分购房者面对存销比过大的市场，选择了继续观望……

有人说，房市如股市，谁也无法预料下一站是涨是跌。抄到底，皆大欢喜，买到涨，对刚需们而言无疑会牺牲自己乃至父辈的血汗钱。有人认为，目前已到了楼市的探底盘整期，有些准备“跑路”的楼盘是可以抄抄底了。不过也有网友觉得，降价才刚刚开始，谁能抻到最后，谁就是真正的抄底赢家，谁就能得到最给力的房价。

一边是迫切的住房需求不能等，一边是如股市般无法预测的价格，抄底是否时宜？此时不抄底更待何时？本期小编与您一起来探讨。　　

楼市正在筑底

某经济学家：房地产已经触底

5月份商品房成交量大幅反弹，6月初20个城市土地市场溢价率高达14%左右，显示房地产市场已经触底。此次房地产市场回暖是实体经济倒逼之下，稳增长、鼓励刚需的必然结果。

据数据显示：一、商品房销售面积下降12.4%，跌幅连续3个月收窄，预计全年基本持平，且开发企业土地购置面积下降18.7%，正位于底部振荡；二房地产开发投资增幅和新开工跌幅仍在探底；三、开发企业资金方面，最差的时候正在过去；四、国房景气指数继续下滑，三季度或将见底。

某数据显示：再不出手，楼市抄底机会或将失去 　

一、GDP走势已和2008年走势相似，有心人可找出看看；二、世联观点：成交持续回暖则价格基本见底；三、近期部分楼盘售楼处反馈，购房者来了就买，说要涨；四、传地方政府财政艰难，有地方公务员薪资已受影响。

综合目前市场上出现的不断探底的价格 、利好层出的信贷政策，以及全国飘红的交易数据，诸多信息让不少人认为买房正当时。

挺买理由一 部分楼盘价格探底 　

降价潮从去年年底延续至今，不仅典型房企在加速出货，更多的本土开发商也加入到降价行列，除了主打刚需的普通住宅，中高端项目也加入到降价的行列，优惠幅度大幅上升；近期开盘的港龙华侨城就已完成房源98%的即时销售。　

挺买理由二 贷款政策利好颇多

6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，5年期以上贷款基准利率下调0.25个百分点，从7.05% 降至6.8%，住房公积金贷款利率相应下调。虽然单次下调利率为购房者节省的房贷有限，但伴随的下调贷款浮动区间下限至基准利率0.8倍甚至0.7倍，利率折扣让购房者非常期待。目前多家银行最低折扣优惠仍然在8.5折或9折，更高的优惠还未普及。按照目前市场上最低折扣8.5折计算，如果购房者贷款70万元(房屋总价100万元，首付30万元)，贷20年，基准利率6.8%来计算，每月月供4926.58元，比折扣前的基准利率少还416元。

挺买理由三 房源多，可从容挑选

目前青岛全市住宅存量已经高达10.73万套。与当年购房者排队、摇号、甚至“挤破头”买房的卖方市场相比，这无疑到了典型的买方市场。而自从实施限购政策之后，往年每每开盘需要辛苦排队、摇号选房的买房场景已经消失，现在的项目，购房者完全可以仔细挑选比较，也可在多个项目之间好好考察，更容易买上好房子。

虽然，从5、6月份的市场成交数据来看，本市以及全国其他一二线城市的成交量都稳中有升，但业内人士认为，受存量房制约，短期内楼市快速回暖的可能性很小。想此时抄底的购房者不必恐慌，面对大量房源可从容挑选。

挺买派 市场利好多，此时不买待何时？

面对当前市场，某中介公司总经理认为，无论能不能抄到绝对的底，当前都是首次刚需者入市买房的好时机。尤其对于正等待结婚、迫切需要买房的年轻人，如果遇到地段不错的房子，价格合理或者打折优惠，就可以考虑购买。“提醒急于买婚房的年轻人不要盲目跟随降价潮，尽可能选择相对成熟的地段，不要因为价低一味放宽买房距离底线直至到了远郊。地段越好，风险越小，以后生活上班也更方便。”

面对房子，购房者的心中或多或少都有些矛盾。市场目前可供参考的买房信号太多，不同的人看待这些信号又有不一样的角度，以至于经常出现买与等的对立交锋。虽然楼市利好信号层出，但在调控依旧不放松、存量房仍然制约着开发商等背景之下，不少人判断价格仍有下行的空间。

挺等理由一 调控不放松，土地政策收紧

对楼市影响最大的限购政策目前依旧严格执行，从几个地方政府微调政策而后被禁的情况来看，国家对调控的红线坚决不容越过。先是1月份中山市和厦门市微调政策被叫停，而后2月份芜湖新政的购房补贴也紧急叫停，同时上海居住证满三年的外地人可买二套的政策也当即叫停。近期湖南、石家庄等区市的微调均因未获上级批准并未执行。可见，虽然种种利好已经出现，但最关键的限购政策却仍从严执行。

挺等理由二 开发商资金压力大，房价仍有下行空间

万科总经理郁亮6月5日在央视财经高峰论坛上表示，5月份楼市成交活跃是开发商“以价换量”换来的，但当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，从万科的统计看，包括北京、上海、深圳、广州在内，现在库存的商品房还有1.14亿平方米。这说明库存量大仍然是目前开发商资金链的一大制约，同时也限制着开发商调价的动作，面对如此巨大的消化压力，开发商不得不通过价格调整加速出货，有人认为房价的下行空间仍然存在。

挺等理由三 打折只是个例 整体价格仍高

从目前企业的降价幅度和降价范围能够看出，今年有所动作的楼盘，多数是在延续去年的调价策略。一部分是去年掀起低价的楼盘，今年继续走低，另一部分是今年几个新开楼盘很识时务地以低价入市。总体来看，大部分老盘表现平静，证明均价也开始企稳，并无降幅。

另外，二手房市场整体趋于平稳，除了个别急于出手的房东在价格上进行调整之外，多数卖方仍以观望为主。这表明整体房价并未因为调控而明显震动，下行空间仍未被填补。

另据中国国家统计局最新发布的统计数据显示，5月中国70个大中城市中，北京、上海、杭州、广州、深圳等64个城市房价出现停涨或下降。业内人士表示，整体楼市仍在调整之中，房价仍然呈现稳中有降态势。

挺等派 房价仍能下行，越抻越能捡到实惠

与刚需置业者不同，改善型购房者已有自住房屋，入市意愿相较前者而言并不那么迫切。某老总认为，“改善型需求者看重的第一要素并非价格，而是对生活品质的改善，包括周边环境、后期物业服务 、地段发展潜力、邻里圈层的素质等。改善型买房者注重的是更为综合的要素，而非单纯的价格抄底。“这类人群不妨等待好时机，遇上合适的、性价比高的房源再出手。到6月之后，一些改善型新盘将陆续推出、改善型购房者可选空间会更大。”

挺等派 中央电视台财经评论员：下半年继续下跌

近日有网友向财经评论员提问，对部分地区再现排队买房的现象如何看？牛刀回答这只是短线反弹，并认为下半年房价会继续下跌，且明年会有一次大跌。也就是2012年6月至2013年底之间，会探明底部。”

后评论员又在近期博客中说，许多声称热销的楼盘大多数是人为营造的噱头：“房价上不上涨，取决于货币发行增速，其他的政策都不重要。目前货币增速是十年来的低点。再加上金融改革不断推进，只要M2增速没有突然加速，所有关于房价上涨的预期都是谎言。”

某著名房产评论人：理论底部在明年年中，他认为，目前的房地产市场价格还是太高，还远没有回调到位。如果为了刺激经济而放松限购，前期调控的成果将前功尽弃，百姓将再一次遭劫。“建议将原先的‘招拍挂’土地出让制度转变为‘定房价、竞地价’的土地出让制度，如此彻底降低土地出让成本，促进房价的合理回归，同时又大力推进房地产发展，拉动经济。”

专家表示：如果按照房地产投资周期理论分析，一般视12年为完整的一轮房地产投资周期，目前正处于房地产投资周期的下行阶段，到明年年中这一轮下行才会结束。