楼市调整将加速更多购房者看好后市 软着陆可期

12月18日，国家统计局发布了“2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据似乎显示房价正在止跌趋稳。从新建商品住宅价格变动情况来看，虽然11月环比仍然是无一上涨，但大部分城市的跌幅较10月收窄了，北京的环比跌幅从10月的1.3%收窄至0.3%。从二手住宅价格变动情况来看，环比上涨和持平的城市个数都增加到6个，下跌城市个数减少到58个，四个一线城市二手房价环比均上涨或持平，北京的涨幅更是高达0.7%。看起来，房价正在走出下降通道，楼市出现了回暖迹象，至少是北京等一线城市的楼市在好转。

但是，开发商对楼市的走向却似乎并不乐观。近日，在全国工商联房地产商会2014年会上，任志强出人意料地发表了看空楼市的言论。他说，今年年底和明年年初，房地产投资都将延续下滑趋势。他说这番话的目的似乎是推促货币政策放宽松。他并没有直接说房价会下行，但如果房价仍然会上涨，那房地产投资就不会下滑，所以，他的这番话其实已经说明，当前开发商群体对房价走向的预期开始改变，体现到市场策略中，将是下调房价提升销量，加速资金回笼。但当然，他们也还在期待刺激政策的出现。

在房地产开发投资数据中，我们也能看到开发商预期的改变。10月，开发商显得很有信心，大量购置土地，开发进度也有所加快。但到了11月，他们购地的热情下降，开发进度也减慢。9月土地购置面积累计同比增速为-4.6%，而10月是累计同比增长1.2%，11月又是恢复负增长，降幅高达14.5%。10月住宅施工面积累计同比增长8.8%，比9月提高0.7个百分点，但11月又下降了2个百分点至6.8%。

楼市似乎在回暖，说明有更多的购房者看好后市。他们是受到了一系列政策的鼓励，9月30日出台的房贷新政影响尤其大，11月21日的降息也很有威力。开发商也一度受到鼓舞，他们在10月表现出极大的信心。但是，接下来的情况却是，销售的情况仍然不理想，因此库存压力有增无减；资金到位的情况并未真正改善，因此资金链仍然紧张。11月，全国住宅待售面积增加1046万平方米，高于今年任何一个月，也高于去年同期水平。11月，房地产开发企业累计到位资金同比仅增长0.6%，比10月降低2.5个百分点，降到全年最低水平。

库存压力上升、资金链更紧张，令开发商认识到，信贷政策的调整对他们的帮助很有限（信贷政策调整本来就不是为了救开发商，只是一些开发商有一定的错觉）。于是，开发商抛弃幻想，开始准备应对楼市下行的形势，以缓解库存和资金压力。我们在11月房价数据中就能看到这样的迹象。例如，11月北京二手房价环比上涨0.7%，“回暖”的迹象很明显，但开发商并未趁机提价，11月北京新建商品住宅价格仍然是环比下降。显然，他们以价换量的心情比较迫切，因为北京1-11月的住宅竣工面积多于住宅销售面积，库存增加了。

经过从10月到11月的反复，开发商认识到了以价换量的重要性，这将使房价加速向下调整，有利于楼市实现软着陆。我们说的楼市软着陆，不是房价维持平稳，而是房价平稳下降，让更多有自住需求的人买得起房，使楼市能得到自住需求的支撑。当开发商希冀刺激政策的救助时，他们不愿意降价，承受的库存和资金压力不断增长，结果可能是出现烂尾楼和不良贷款，楼市硬着陆。因此，当前应维持宏观经济政策的稳定性，促使开发商形成正确的预期。