当下抄底买房正当时 但需谨防烂尾楼

自2010年4月政府调控楼市以来，中国楼市成交量大幅下跌，人们的观望情绪也愈加浓厚，等待房价降到最低谷。行至2012年第一季度，各地不断有数据表明房地产市场在政策的打压下，呈现出量价齐跌的局面。而至2012年3月，随着两会的召开，各地政府在表明宏观调控的态度同时，也相继出台了一系列刺激动作。无论是芜湖的政府补贴政策，还是上海的持居住证可购第二套房的政策等等，虽都是昙花一现，但已表现出地方政府正在试探性的采取一定措施试图救市。可以预见，一旦“救市”动作开始实施，楼市将出现反弹。因此，抄底买房，此时正是时候！

（一）表面上房价大幅下跌可让更多人买到房，但在市场经济下各行各业相互依存影响的今天，房地产市场的低迷将对国家经济、社会稳定等造成剧烈影响。因此，中央政策不会放任房地产市场持续低迷，势必会在房价下降到一定程度时重新调整相关政策。

房地产市场坍塌，必将对银行系统造成巨大冲击。我国80％左右的土地购置和房地产开发来自银行贷款，个人通过按揭贷款买房占全部购房总数的90％，所以在房价剧烈变动中，银行的金融风险也在不断增加。②房产市场不景气会打击开发商的积极性，从而影响住房的供应量。③房产市场持续低迷对其它行业也会造成致命的影响。房产行业前期的繁荣必将使得相关产业（例如建筑业、装修装潢等等）需求巨大，房价一旦缩水，便会形成产能过剩④房价的持续下跌，必然会使开发商缩小开发规模，从而导致大量失业人群，引发社会危机。⑤房价大幅下跌还会影响经济增长。据相关学者的研究1997—2010房地产综合直接贡献率，间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对GDP增长总贡献率达到22.49％，在平均8.94％的GDP涨幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到2.3％。由此可见房价在我国经济发展中的地位，因此，中央政策不会放任房地产市场持续低迷，势必会在房价下降到一定程度时重新调整相关政策。

（二）两会期间确定了2012年GDP增长7.5%左右的目标，要实现经济的持续发展，面对当前国际国内经济局势，政府在实行积极的财政政策和稳健的货币政策的同时，还必须合理拉动内需，而内需中最大的消费产品莫过于房地产。 因此，在房价下降到一定程度时，必将出现救市。

根据拉动经济发展的三辆马车——出口、投资、内需来看，内需成为中国经济发展规避危机的最佳方式。从出口来讲，人民币不断升值使得出口竞争力削弱、加上欧债危机、美元持续疲软，以出口拉动经济，势必会造成国内经济风险系数加大。从投资来看，2008年中国GDP构成为：消费35%，投资57%，净出口8%，2009年GDP构成为：消费25%，投资71%，净出口4%，投资的过热造成2010年开始至今的通货加剧，如果一味加大投资，只会造成更严重的产能过剩。相比投资的不可持续，消费是可持续的。要想GDP保7.5%，拉动内需无疑是最佳方式，而内需中最大的消费品莫过于房地产。

（三）中央要求加强基础建设、加大保障房投入，以此保障居民的基本居住情况。但目前绝大多数地方政府财政收入仍主要依赖于土地出让所得。房价持续下跌引起的一系列负面效应，将对地方财政产生致命打击。因此，地方在执行政策的同时，也在不断与中央进行博弈，年初夭折的芜湖新政、上海持居住证人口可购买第二套房等政策，都是试探性的体现。可以预料在地方财政、银行贷款等多重压力下，未来会有更多的城市考虑放松调控政策。紧缩的政策导致大量的购房需求被暂时压制，一旦政策出现松动，房地产市场势必出现反弹。因此，在此时购房置业无疑是最明智的决策。

2011年，政府财政收入11万亿中，有近3.5万亿是卖地所得，加之房产商的税收1.5万亿近乎占一半。由此可见房地产业对地方政府财政收入的极端重要性。如果2012年房地产持续低迷，土地将不断流拍，开发商开发、建设的热情也会大幅下降，这无疑极大的加大地方财政负担。毕竟，限购限贷只是抑制房产投资需求的一种强硬手段，贷款利率的升高在抑制投资需求的同时，也使不少刚需客户被挡在了门外。要保障刚需客户，房地产行业发展势必要恢复到良性，所以2012年政府对各地房地产的刚需客户政策必定会有所放松。事实也的确如此，各地首套房首付比例统一为30%、首套房贷款利率的下调、公积金贷款放宽等，2012年伊始对刚需客户购房的放宽政策已在不断体现。从历次房价上涨的拐点来看，在政策放宽的伊始购房绝对是最佳时机。

（四）政府调控以来，开发商以价求量，各地的房价有所下跌，然而土地的成本的昂贵、人工成本、建材成本的不断上升使得开发商没有办法无限制调动房价。在政策放宽刺激需求的同时，经历1-2年的房价低谷后，小幅度的价格提升将会出现。

加大保障房的投入一直是国家促进民生的重要手段，然而房价的低廉导致保障房往往位置偏、户型差、质量差，各地保障房的问题也频频出现。在这些问题没有彻底解决的时候，商品房的市场就会一直存在。

然面粉贵了，面包怎么可能便宜。应对1-2年的楼市冰冻期后，各地的房价也基本见底。大量的现房供应背后是昂贵的土地成本及不断攀升的人力成本及建材成本，对于开发商来讲，再降价也是死，还不如一直摒着。相信，在政策放宽刺激需求的同时，经历房价低谷放血的开发商们也将会小幅度提高房价。而这种价格的小幅提升在2012年上半年至少还不会出现，要买房的刚需客户在此刻出手最能掐住开发商的要害，以最低的价格购入。

（五）中国经济高速增长还未结束，每年必须继续保持7%的增长；中国快速的城市化进程也没有结束，在未来5年内，仍然有6千多万人口进入城市，巨大的需求及土地供应的有限必然导致城区房价在近10年内仍会上涨。

部分国家的城市化率：
Singapore（新加坡）          100%Australia（澳大利亚）         91%United Kingdom（英国）      90%Germany（德国）                88%New Zealand（新西兰）        86%Denmark（丹麦）                85%Sweden（瑞典）                  83%Korea，South（韩国）            83%Brazil（巴西）                    82%Canada（加拿大）               79%Japan（日本）                    79%United States（美国）          77%Cuba（古巴）                     76%Mexico（墨西哥）               75%Italy（意大利）                  67%Korea，North（朝鲜）            61%
China（中国）            47%

综上所述，不论从国内经济发展状况、楼市状况、政府状况还是国家城市化状况来看，均表明目前是购房的最佳时机。但购房也需谨防烂尾楼出现，在目前鱼龙混杂的房产市场里，买现房无疑是最保险的选择。期房市场充斥着太多不确定因素，尤其是大盘一旦资金链断裂后果将不堪设想。打个比方，若期房房价60万，房源2014年交房，业主其实每年替开发商还银行的贷款就达3万多，2年后交付其实就是白交了7万多的房款。在现在的市场下，大开发商由于项目众多，工程巨大，也极容易出现资金链短缺，未来就不得不以降价求量。如果还不能达到盈亏平衡，开发商将无法偿还银行土地抵押款，这样业主就必须延期取得产证，烂尾楼便形成了。